银川二手房挂牌量已经到7.7万套，常住人口不到300万。算下来每38个人里，就有1个人在卖房。有人在金凤区挂两周就成交，有人在望远镇挂了一年，唯一的带看记录还是中介自己登记的。 城南的南泊湾是个绕不开的例子。 2021年这个盘峰值卖到12000元一平，现在二手房均价7200元左右，五年跌幅40%。当年的卖点是湖景、学校、商业体和快速路，销售讲得头头是道。几年过去，有业主说看房的人比中介发的朋友圈还少。 跌幅榜上排在南泊湾后面的是中粮印，从13000元跌到9200元，跌幅29.2%，北师大板块的高端盘，交房减配。融创城从9000元跌到6500元，跌幅27.8%，城东的刚需热盘，房源多、户型有短板。 城东这两年成了降价最集中的地方。 恒大珺睿府开盘时八千多一平，现在挂牌5420元。融创城从7850元滑到5540元，吾悦和府从八千跌到5940元。挂牌页面上的小区大门还是当年效果图的样子，门口园林修剪得齐整，物业费一分没少收，房价先砍掉了三分之一。 另一头，金凤区的行情是另一个画面。 2026年8月，金凤区新房成交均价10650元一平，阅海板块新房均价在13600元左右，旁边的西夏区7155元。2026年10月金凤区二手房均价约7504元，兴庆区5944元，西夏区5392元，贺兰县5085元，永宁县3721元。 带学区的老房子挂出去两周能出手。望远镇一套118平的蓝山帝景挂40万，单价不到3500元，看的人不多。 2025年4月到2026年3月，银川300万以上的新房总共成交89套，其中75套落在阅海，占比超过八成四。高总价的房子，接盘的人本来就少，还几乎集中在一个板块。 不是所有高价盘都腰斩。云上阅海小区均价19483元一平，万科阅海锦绣参考价13380元一平，站得住。真正掉得狠的，是那些被概念推上去、配套又没跟上来的盘，还有一些本来就不是标准住宅的产品。 银川购房网的榜单里，浩海桃园健康养老产业园5300元一平，同比低47.83%；嘉悦城5500元，低45.87%；旭辉江南学府低37.99%；绿城桃李江南低36.02%。 这个榜单比的不是同一小区的历史高点，是跟全市新房均价比。 文章标题里说的"接近45%"，出在这个口径上。要是换成同一小区自己跟自己比，五年跌幅最高的是南泊湾的40%。两个数字都不是编的，只是比的东西不一样。看跌幅榜，先得看它拿什么当参照。 挂牌量还在涨。截至2026年6月，银川三区两县一市二手房有效挂牌约7.7万套，比2025年同期多了近9000套。2026年1到3月，银川商品住宅成交面积21.1万平方米，同比下降37.9%。2025年银川房地产开发投资下降20.6%，新开工面积同比下降51.5%。 房子挂得多，接的人少，业主能做的就是把挂牌价往下挪。 价格是一回事，卖不卖得掉是另一回事。 同一套低于小区均价一万块的房子，放在阅海，一松手就有人接；放在望远的远郊，降了也没什么动静。买房这件事，先看人住不住得进来，再看房卖不卖得掉，风景和概念排在后面。 特别